綿陽市規劃建設保障性住房的實施意見
（征求意見稿）
為認真貫徹落實黨中央、國務院重大決策部署，加大保障性住房建設和供給，切實保障和改善民生，滿足工薪收入群體剛性住房需求，完善“保障+市場”住房供應體系，構建房地產發展新模式，進一步健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房保障體系，根據《國務院關于規劃建設保障性住房的指導意見》（國發〔2023〕14號）等文件精神，加快推進綿陽市保障性住房規劃建設，制定本實施意見。
一、指導思想
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹落實黨的二十大精神和習近平總書記對四川工作系列重要指示精神，堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，以解決工薪收入群體住房困難為導向，積極規劃建設保障性住房，推動建立房地產業轉型發展新模式，促進實現城市高質量發展。
二、基本原則
政府主導，市場運作。發揮國有企業引領作用，保障性住房項目采取市場化方式運作，加大政策支持力度，有效降低保障性住房成本，項目資金可平衡、發展可持續，科學確定保障性住房配售價格，實現工薪收入群體可負擔，促進住房保障體系和住房市場體系協同發展。
動態保障，封閉管理。確保保障性住房準入、配售、使用、退出公平公正，鼓勵保障對象動態準入和退出。保障性住房項目實行全運營周期封閉管理，保障性住房禁止變更為商品住房流入市場。
系統謀劃、有序推進。建立公共租賃住房、保障性租賃住房和配售型保障性住房為主體的住房保障體系，不斷滿足群眾的基本住房需求。以人定房，以需定建，區分輕重緩急，盡力而為，量力而行。
三、工作目標
以“五市戰略”為統領，充分發揮保障性住房“惠民生”“穩增長”“促轉型”重大作用，服務“中國.綿陽科技城”建設，有序規劃建設保障性住房，著力緩解城市工薪收入群體住房困難。
2024年計劃建設405套，至2028年計劃建設保障性住房不低于0.2萬套，2028年以后結合房地產市場等因素，綜合評估后，合理確定遠期發展計劃，實現住房保障體系和住房市場體系動態平衡和協同發展。
四、職責分工
綿陽市住房保障工作領導小組下設保障性住房工作專班，負責統籌推進保障性住房工作。屬地人民政府（園區管委會）同步成立工作專班。健全跨部門工作協調機制，共同抓好組織實施。
市住建委負責保障性住房政策制定、指導實施，負責編制、保障性住房年度計劃;負責保障性住房管理服務信息化建設;負責指導督促屬地人民政府(園區管委會)、市屬國有企業規范建設、配售、管理保障性住房。
市發改委負責指導做好保障性住房項目所涉地方政府專項債券等中、省資金的對上爭取工作;負責指導做好項目立項(含審批、備案)工作。
市自然資源和規劃局負責保障落實保障性住房建設用地,負責在國土空間規劃中統籌保障性住房用地規模、布局,編制年度保障性住房項目用地供應計劃,負責保障性住房項目非住宅用地變更用途等工作;負責保障性住房項目不動產登記;指導保障性住房項目土地劃撥、規劃審查和規劃許可。
市財政局負責中、省財政專項補助資金和保障性安居工程市級補助資金下達;會同市住建委審核預算安排建議和資金使用計劃。
市機關事務局負責監督指導市級機關事業單位職工的保障性住房配售工作。
市公安局負責配合做好申請對象戶籍信息等核查工作,加強保障性住房小區治安管理。
市人社局負責牽頭開展人才資格審核認定工作。
市公積金中心負責制定和落實保障性住房公積金貸款支持政策。
市稅務局負責依法落實保障性住房稅收優惠政策。
市國資委負責按照保障性住房相關要求對市屬國有企業進行監管。
市市場監管局負責辦理參與保障性住房建設運營企業的注冊登記,依法配合住建、公安、金融等相關部門對保障性住房建設運營企業進行監管。
市經信局、市教體局、市民政局、市司法局、市交通運輸局、市水務局、市衛健委、市審計局等部門按照各自職責,做好保障性住房建設支持工作。
市屬國有企業負責按規定做好保障性住房項目建設、配售、運營、管理等工作。
屬地人民政府（園區管委會)作為轄區內保障性住房工作的責任主體,同步成立規劃建設保障性住房工作專班,負責所屬的保障性住房項目建設、配售、運營監管等工作。
五、保障范圍和準入條件
(一)保障范圍。保障性住房重點針對城鎮戶籍住房困難家庭（含單身居民）、城市需要的人才、機關事業單位職工等工薪收入群體。
（二）準入條件。申請保障性住房，需同時具備以下條件，納入保障對象輪候庫：
具有綿陽城區城鎮戶籍或人才資格；
申請購買保障性住房以家庭為單位，每個家庭只能購買一套保障性住房，主申請人應具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括配偶和未成年子女。單身戶家庭申請人應達到法定結婚年齡，主申請人為落戶滿三年的城市戶籍居民。
申請人及其家庭成員自有住房人均住房面積低于18平方米，且在全市范圍五年內無住房登記信息和住房交易記錄(自有住房包括商品房、經適房，限價房，共有產權房、私有住房、拆遷安置房等實際擁有房屋所有權的住房）。
已享受過房改房、公租房、公有住房、保障性租賃住房、人才房等政策性住房的申請家庭，需要按規定騰退原政策性住房。
（三）房源籌集
1.擬定建設計劃。市、區（園區）住建部門根據需求，制定保障性住房項目、套數等年度計劃。
2.保障土地供應。保障性住房主要通過新增劃撥供地建設，鼓勵將依法收回的超期未動工住宅用地、涉及“保交樓、保交房”企業的未開發住宅用地、房地產企業的存量住宅用地等用于建設保障性住房。保障性住房用地必須堅持凈地供應，明確供地價格，在編制保障性住房用地供地方案時，應與住建部門共同確定房屋配售價格，在劃撥公示時一并向社會公開。
3.確定建設主體。保障性住房項目由市人民政府、屬地人民政府（園區管委會）確定的國有投控平臺公司負責建設，按照市場化、法治化原則進行保障性住房項目運營。
4.多渠道籌集資金。建設單位負責自籌資金實施項目建設。支持建設單位申請中、省補助資金、地方政府專項債、銀行貸款等。保障性住房項目建設資金實施封閉管理，專款專用，嚴禁挪用、占用、調用。
5.嚴格規劃管控。嚴格管控保障性住房項目相關規劃，合理確定項目容積率、建筑密度、車位配比等規劃指標。
6.戶型面積標準。保障性住房建筑面積控制在60平方米至120平方米區間，依申請家庭人數確定戶型面積，其中，1人戶60平方米左右為主，2人戶90平方米左右為主，3人戶及以上120平方米左右為主。
7.強化建設管理。按照“建好房子”要求，加強成本控制，確保工程質量和安全。保障性住房實行成品房交付。保障性住房項目應嚴格落實項目招標投標、工程監理等法規和制度。保障性住房項目按保障性安居工程事權優化和辦理項目審批,開辟審批服務綠色通道。
8.加強公服配套。按照市、區兩級事權劃分，在符合城市國土空間規劃前提下，適度超前或同步實施項目周邊城市道路、公共交通等市政基礎設施，加快教育、醫療衛生、托幼養老、文化體育等公共服務設施建設，市政基礎設施和公共服務設施建設投入不攤入保障性住房建設成本。
六、配售管理
保障性住房配售價格按照基本覆蓋劃撥土地成本、建安成本和財務及管理成本、加適度合理利潤原則,由項目所在區會同建設主體測算。原則上按照“成本+不超過5%利潤”方式，測算保障性住房配售價格。配售價格不得超過用地周邊“同時點”“同地段”“同類型”商品住房項目的平均掛牌價格的70%。保障性住房項目配售價格經市住建委、市自然資源和規劃局核實,報市住房保障工作領導小組批準。
保障性住房參照商品住房預售方式或現售方式進行配售,按照項目公告、登記報名、資格復核、排序選房、合同簽訂、網簽備案的程序實施。項目配售前,由建設主體根據項目建設進度及房源情況向區住建部門提交配售方案,經區住建部門初審后報市住建局審定后實施,配售方案應包括項目基本情況、配售價格、配售流程及工作措施等具體內容。
保障性住房項目應面向具備資格的保障對象配售,按照輪候庫排序順序進行選房。如有剩余房源,建設主體應繼續受理項目登記報名,面向取得保障性住房資格對象順銷。
七、運營管理
加強統籌。市住建委發揮統籌作用，建立健全保障性住房準入、配售、運營、退出監管體系，監督指導相關市屬國有企業、屬地人民政府（園區管委會）做好保障性住房籌集建設、運營管理等工作。
運營機構。各級投控平臺應成立保障性住房運營機構，負責所屬項目公司建設的保障性住房后期管理、配建商業運營、房屋回購等具體事務。
封閉管理。禁止建設單位、運營機構、購房人等通過買賣、贈予等方式將保障性住房變更為商品住房流入市場。購房人購買保障性住房后，閑置超過1年的，取消保障資格，清退所購保障性住房。因繼承、離婚析產等發生房屋產權轉移的，房屋性質仍為保障性住房。保障性住房購房人取得不動產權證滿5年后，可面向取得保障性住房資格的輪候對象轉讓所購保障性住房，轉讓價格由買賣雙方協商確定，住建部門應對轉讓行為進行監督規范。發生房屋長期閑置且拒不整改、人民法院強制執行等情況的，由運營機構予以回購，回購價格按照原購房價格執行。
房屋租賃。購房人因工作、生活等原因，暫不能居住使用保障性住房的，可面向已取得保障性住房資格輪候對象或作為保障性租賃住房租賃。
改善性購房。允許保障對象通過市場化渠道滿足改善性居住需求，退出保障性住房。購買商品住房時，已承諾但暫未退出保障性住房的，所購保障性住房不計入自有住房套數。
物業管理。建設單位、購房人按照商品住房相關規定交存維修資金，項目移交后，在保修期內的由建設單位負責保修，保修期滿后，業主自行承擔相應維修責任。
八、支持政策
嚴格按照國家規劃建設保障性住房“1+N”政策體系，落實土地、財政、金融、稅費、政府專項債、公積金系列支持政策。住建、發改、規劃和自然資源、財政、金融、公積金等部門建立信息互通共享機制，確保項目支持政策落地落實。本意見出臺后，若國家、省出臺新的政策、法規、標準，從其規定執行。
九、組織保障
強化政策統籌。商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，對符合條件的城鎮住房收入困難家庭提供公租房，對符合條件的新市民、青年人提供保障性租賃住房，對符合條件的工薪收入群體提供配售型保障性住房，構建“租購并舉”住房體系。
強化協調協作。市住建委加強保障性住房工作的組織協調和督促指導，相關市級部門根據職責分工負責制定和完善相應配套政策，協同推進，確保各項工作順利實施。
強化宣傳引導。加強保障性住房政策宣傳解讀，轉變群眾住房觀念，爭取社會認同，加強輿情監測，嚴肅查處散布謠言、惡意炒作等違法違規行為，營造良好輿論環境。
強化檢查監督。實行保障性住房全生命周期管理，強化全過程監督，嚴格執行政策，強化建設監管，嚴格成本售價。堅決查處騙取、多占、閑置保障性住房等問題。
關于《綿陽市規劃建設保障性住房的實施意見》的起草說明
現將《綿陽市規劃建設保障性住房的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）起草有關情況說明如下：
一、起草背景
2023年9月，國務院發布《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（國發〔2023〕14號），2024年5月，國務院辦公廳發布《切實做好保交房工作總體方案》（國辦發〔2024〕26號），明確指出推動已建成存量商品房去庫存，并就配售型保障性住房做出工作安排，2024年6月，住建部發布《關于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房有關工作的通知》（建保〔2024〕44號）就相關工作進一步明確細化，省住建廳多次就相關工作安排部署。為貫徹落實中央、部省有關要求，切實抓好配售型保障性住房相關工作，亟需結合國家、省指導精神和現行政策，制定出臺政策配套體系。
二、起草過程
為深入貫徹落實中央經濟工作會議促進房地產市場止跌回穩，全國住房城鄉建設工作會議精神。市住建委根據上級有關晉升及行業法律法規，參照其他城市做法，結合綿陽市實際，起草了《實施意見》，2024年9月征求各縣、市、區（園區）人民政府、市中院、市發改等相關部門意見；2024年12月在開展社會穩定性審查過程中進行公告公示，并征求了部分市民意見，2025年1月將《實施意見》報市委政法委作了社會穩定風險評估備案。
三、論證和審議情況
關于社會風險評估：市住建委對《實施意見》作了社會穩定風險評估，評定等級為風險等級較低。
關于公平競爭審查：市住建委對《實施意見》開展了公平競爭審查初審，認為無違反公平競爭有關條款。
四、主要內容
《實施意見》分為指導思想、基本原則、工作目標、職責分工等九個部分。現就《實施意見》的主要政策作簡要說明。一是指導思想。明確《實施意見》以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的二十大精神，認真貫徹落實習近平總書記對四川工作系列重要指示精神，以切實解決工薪收入群體住房困難為導向，積極規劃建設保障性住房，加快構建房地產發展新模式，促進城市高質量發展。二是基本原則。明確政府主導，市場運作，動態保障，封閉管理，系統謀劃、有序推進的基本原則。三是工作目標。明確至2028年計劃建設保障性住房不低于0.2萬套，實現住房保障體系和住房市場體系動態平衡和協同發展。四是職責分工。明確各職能部門分工。五是保障范圍和準入條件。明確保障范圍，準入條件，房源籌集等具體內容。六是配售管理。明確配售型保障性住房配售價格，銷售方式輪候庫等。七是運營管理。明確配售型保障性住房封閉管理、成立運營機構、房屋租賃等事項。八是支持政策。明確建立信息互通共享機制，確保項目支持政策落地落實。九是組織保障。明確政策統籌、協調協作等事宜。
五、工作建議
根據《四川省行政規范性文件管理辦法》第三十一條“制定規范性文件實行集體討論決定制度。政府規范性文件應當經本級人民政府常務會議或者全體會議審議決定”之規定，建議將《實施意見》報請市政府常務會議審議，通過后以市政府名義印發實施。
